9月27日夜，中国人民银行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求第二套住房首付提高至40%，贷款利率同时提高10%。

　　但是，在房贷新政出台后，第二套房如何界定目前在南京市场已有四种说法。对有市民关心公积金贷款是否也包含在第二套房贷新政之内这一问题，昨天南京市住房公积金中心表示，目前公积金现有的贷款政策保持不变。

　　[标准打架]

　　第二套房子界定标准有四种

　　贷款买第二套房子，这个"第二套"的认定标准究竟是什么？昨天做客快报"生活南京"网站的两家房产中介公司人士表示，目前南京各家银行说法不一，有的严格有的宽松。针对"是以家庭还是个人为借款人、是还清第一套房子贷款还是没还清就贷款"两个细节问题，目前综合来看主要是四种认定标准(见表格)。

南京"第二套房"认定四种标准

种类	代表银行	判断标准
第一种（最宽松）	招商银行	认定个人为借款人。比如夫妻双方有一人借过款，配偶一方再去借，还是按照第一套住房办理借款。不过，招商银行对借款人的要求比较高，比如房龄在15年以内的房改房不能贷款。
第二种（相对较松）	工商银行	以个人为借款单位。对于本人而言，即使第一套贷款还清了，第二套贷款也要提高首付；但是夫妻双方有一方贷款，另外一方没有贷款的，用贷款再买房子就不算“第二套”。
第三种	深圳发展银行、南京银行	以家庭为单位认定。家庭只要还清了前面的住房贷款，再办理房贷还可享受第一套的优惠。
第四种（最为严格）	中国银行、建设银行	以家庭为单位认定，而且还清老贷款再次购房依然视为“第二套”。也就是说“家庭只能享受优惠贷款买一次房”，第二次买房就要提高首付及加收10%利息。

　在人行没有出台具体的细则之前，南京各家银行对第二套住房贷款的认定标准差异很大。不过，记者多方了解获悉，目前南京还没有一家银行正式办理过一例是因为贷款购买第二套房而提高首付，并收取1.1倍利息的。

　　某银行人士表示，"第二套"存在这么多的认定方式，不可避免地会将"第二套房"的房贷新政流于形式。因为各个银行的做法不一样，下一步人行和银监会肯定要出台具备实际操作性的细则。

　　而另一家银行的有关人士表示，事实上只要有一家银行政策趋松，那其他银行实际上就会按最松的标准执行，对楼市杀伤力不大。但不排除近期有关部门会再出细则解释"第二套"，因此该政策对楼市的影响还要等一等再看。

　　[最新消息]

　　商贷、公积金贷款"互不认账"

　　市民蒋先生买了第一套房子的时候，用的是纯公积金贷款，到现在为止都没有贷过商业贷款。那么，他如果购买第二套住房的话，用商业贷算是否算"第二套"呢？

　　对此，南京中原房地产营销顾问有限公司交易服务中心经理王巍巍表示，目前还没有一家银行将公积金纳入银行的征信系统。也就是说，即使用公积金贷款买过房子，现在到银行申请贷款买第二套房子，依然可以享受到第一套房贷的优惠。

　　如果用商业贷款买过第一套房子，现在第一次用公积金贷款买第二套房子，会不会提高首付并加收利息呢？对此，南京市住房公积金管理中心的答复是："这是两个系统。目前公积金执行的依然是商品房首付30%、二手房首付40%的规定，也没有加收利息的说法。但是如果以前有商业贷款，会对其收入水平及还贷能力进行审核"。

　　业内人士表示，从这点来看，现在商业贷款和公积金贷款是"互不认账"的，这也算是一个漏洞。目前公积金贷款是归建设部管的，尽管现在人行的征信系统里可以查到公积金贷款记录，但是两种贷款方式如果要互相认定，还需要建设部和人行共同出台相关细则性的文件进行约定。

　　[市场影响]

　　卖家有松动，价格不那么牛了

　　尽管银行对于"第二套房"的认定标准不一，但这个新政对买房人和卖房人已经造成一定影响。数据显示，9月27日至今，墨子不动产的成交量和去年同期相比下降了近20%，南京中原地产的成交量下降12%。

　　"从心理层面上而言，有些房主有了很大松动。"王巍巍说，现在二手房市场有了微妙的变化，买卖双方都很配合成交，特别是房主的心理优势不像以前那么强。有一个成交的案例：房主在9月27日之前挂牌价是40万元，29日降低到38万元，最后和买家谈妥的成交价是35万元。

　　不过，相关人士表示，南京市二手房个人挂牌价总体还是比较稳定的。

　　根据网上房地产统计，9月份的均价是7606元/m2，8月份是7544元/m2，而10月1日到10日的挂牌均价是7626元/m2，"在政策出来那几天，的确下降了三四百元一个平米。但是从10天的挂牌情况来看，二手房价格并没有想像的那么直降，更多的影响还是心理层面上的"。

　　不仅二手房如此，商品房的销售也出现了观望情绪。记者昨天咨询了9月份以后开盘的四家楼盘，销售人员均表示"目前有房可售"。而东郊一处楼盘，开盘时拿出了400套房子，在网上房地产显示竟然还有200套左右的房源处于可售状态。

　　有房产业内人士分析认为，这与今年五六月份老百姓满城找不到房源的状况相比，简直是天壤之别。如今这种情况显然是受到了"第二套房"房贷新政的影响，特别是对一些买房投资的人的心理带来很大压力。

　　- 相关新闻

　　监管"细则"可能趋严

　　据一位消息人士透露，央行、银监会可能会在近期再出台一个"细则"。

　　该消息人士称，新政发布后，各银行在实际操作中确实遇到很多问题，并不是银行可以界定的。此外，由于已经出台"细则"的部分银行解读过于宽松，监管部门也认为有必要进行矫正，否则将影响政策的调控效果。另外，从央行副行长苏宁近日在上海对第二套房的认定讲话来看，银行认定应以央行征信系统的信用报告为基础，只要有房贷记录的，都应算数。因此，监管部门如果再出"细则"，标准可能趋严。

　　重庆首付门槛提高至50%

　　据报道，重庆市房贷又一次在国内率先提高首付门槛，部分人群购买第二套住房的首付将提高到购房款的50%。

　　重庆市一家银行机构房贷部门负责人说:"如果购买第二套住房的购房者每月需缴纳的按揭款高于其月收入的一半，部分银行已经开始要求必须首付五成。此外，银行方面还可能进一步根据房贷申请者的收入及其信用情况，决定是否对其同时执行提高房贷利率10%至20%。"

　　据悉，现在建设银行、招商银行、深发展银行的重庆分行等几家银行在发放第二套住房贷款的时候，基本都是按央行、银监会的通知严格执行。(文/尹晓波)