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在新区中，江宁、江北的商业地产表现出强劲的发展势头。根据网上房地产数据，今年上半年全市商业用房成交量约21.7万平方米，其中江宁8万平方米，江北6.3万平方米，在各板块中分居第一、第二。江宁、江北在某些方面有着某些相似性，比如均是新区和老区的结合体，交通规划传出利好消息，同时也是南京通往其他城市的窗口等。
华东MALL的落户，让江北商业力量骤增，业内纷纷认为桥北商业的整体发展将被带动；江宁商业地产整体稳步上升，同时涌现出了“空港商业群”等潜力板块。引人关注的两大板块，江宁、江北的商业地产有何异同之处，现有的配套如何，各有什么特点？
现状
江宁：江宁区现有七八十万人口，自然需要庞大的商业配套。根据规划，江宁商业将集中在东山老城区和百家湖商圈，然而江宁老区、新区的商业发展却明显不平衡。
老城区的东山步行街、温州商业街等项目现在已经红红火火，依托老城区数十万常住人口的优势，每天吸引相当大的人流和物流。在百家湖、科学园这些新区，大型商业没有很好地发展起来。百家湖是规划中的新商业中心，然而百家湖畔的凤凰港商贸城上市两三年了，现仍有近2万平方米可售。21世纪铜锣湾广场在经历了热闹的奠基仪式后，则由于多种原因变得静悄悄了。如今的江宁商业，更大的潜力恐怕在社区商铺上，托乐嘉引进华润苏果就是可借鉴的模式。
江北：江北一般被划分为泛桥北、珠江镇、大厂和六合四个板块。珠江镇、大厂、六合等区域依托传统老镇的人居优势拥有相对成熟的商业配套。
浦口区2010年的人口将达75万，其中泛桥北板块将承担相当一部分人口。该板块距离主城市最近，却也是目前商业发展最为滞后的区域，已有的金盛国际家居、红太阳装饰城等多为家居、建材类大型购物城，除华润苏果、向阳渔港外，该区域目前各档次的生活配套比较缺乏，不及大厂、珠江镇等板块。相比江宁而言，江北需要补的功课更多。
不过，桥北商业的远景已经是看得见的。目前江北地区正在建设之中的大型商业项目建筑面积超过200万平方米。其中投资22亿元的华东茂、投资3亿元的沃尔玛购物广尝投资15亿元的建材物流中心、投资2.5亿元的明发滨江大酒店、投资4.5亿元的金宁广场一期、投资10亿元的沪江商贸城等项目，都具有一定的市场影响力。
规划
根据南京市商贸局与南京市规划局联合编制的《南京市商业网点规划》(2004—2010)，规划中主城外的商业副中心包括江宁新市区中心、浦口新市区中心、仙林新市区中心。其中，江宁副中心主要功能是为以江宁区为主的南京南部地区居民服务，规划发展空间为秦淮新河以南以西，百家湖以北，通淮路以东的地区。
浦口副中心将承担为江北地区服务和辐射苏北和安徽的功能，并与金融、办公、休闲娱乐结合成为多功能、综合性的商业中心。今年，市商贸业将在江北建立一个商业副中心、5个地区级商业中心。市级商业副中心位于浦珠路、大桥北路和滨江大道所形成的商圈，将建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的市级商业副中心。与此同时，桥北、珠江、桥林、大厂、雄州5个不同特色的地区级商业中心也开始建设。
可见，江宁江北的商业规划侧重点有所不同，一个以服务当地居民为主，一个则更多得侧重辐射功能。
方向
江宁：在一场关于江宁商业地产挑战与机遇的论坛上，南京明月建设集团有限公司营销总监宋敏提出，江宁的商业地产没有特色，不集中。地铁南延对江宁的商业来说有喜有忧，因为和主城区的距离拉近了，一部分人就到主城区去消费了。因此，江宁的商业地产应该在项目定位，业态定位上各有特色，百花齐放。她的这一观点得到了其他开发商的认同。
南大房地产信息研究中心秘书长葛扬认为，南京南站落户江宁、地铁南延、大校机场的搬迁三大因素在拉动着江宁商业地产。江宁商业地产的发展应该有一个统盘的布局，并且要分段来进行推进，短期内江宁不可能形成一个城市的中心商业区，但从远期看的话，江宁就应该要有一个城市商业副中心的考量。这个布局要分两个层次，一个层次是作为区域性的中心，一个层次是作为社区的商业。
江北：南京过江通道的接连打通，将带动整个江北的商业地产投资。东南大学产业研究中心主任胡汉辉教授曾公开表示，长三角的开发已进入一个不可阻挡的时期，产业发展也进入北进、西扩阶段。而从南京来说，就是过江北上。对于江北，在解决了过江交通问题基础上，区域经济发展最有效的办法，就是通过“商贸先行”带动。所以，江北发展商业地产，无论对于开发商还是投资客户，都会有很大的利润空间。
关键
对新区来说，这两年住宅市场销售得红红火火。对老百姓来说，考察楼盘时，首先要考虑的就是配套是否齐全，生活是否方便。因此，商业配套有没有保障，商业地产发展势头是否良好，无疑对板块的发展有举足轻重的意义。
江宁规划中的东山镇—岔路口—百家湖的核心商业地带，已经初具雏形。作为有着多家500强企业投资的新区和南京市民生活的新聚集地，江宁“地广人媳的局面正在明显改善，楼盘的受青睐程度也在增强，今年左邻右里、翠屏国际城、托乐嘉等楼盘都卖得非常好。由于今年市政府一号文件的出台，江北也迎来种种利好，苏宁天润城、明发滨江新城、大华锦绣华城等大盘都开始有房源交付。人住过去了，只有配套跟上了，人气才会更旺，新区才能更快地整体发展成熟。因此，江宁、江北两大新区谁能在发展中更胜一筹，谁的商业配套建设得更快、布局更合理非常关键。
