正确看待楼市“地铁效应”，地铁沿线置业投资仍需谨慎

    从2005年12月28日动工的那天起，地铁就开始带给成都人无数美好的期待。随着距离地铁1号线开通时间的一天天临近，这份期待显得更加迫切。不少看到了地铁商机的开发商提前打起了“地铁概念房”的招牌，选房者也不禁将目光投向了地铁，甚至将居住地离地铁远近作为房子能否升值的衡量指标。地铁周边到底适合发展哪种业态？购房者选房是离地铁越近越好吗？便利的生活和物业升值预期在地铁开通后是否真的都能完全实现？结合北京、上海、广州等城市的地铁物业，业内人士在肯定地铁对沿线物业将产生增值效力的同时，也提醒置业者应当保持足够的理性和冷静。

    “看清站口选新房”追踪

    调查 地铁影响了他们选新家的位置

    世邦魏理仕成都公司的调查结果显示，地铁对市民购房意愿的影响是显而易见的。由于地铁将缩短郊区与市中心的时间距离，快速扩展人们的生活、就业、购物空间，郊区生活、市区上班将比现在更容易。从市场情况来看，市民对购买郊区住房的意愿增加较快，特别是1号线、2号线所关联的一些区县，如大丰、华阳、龙泉驿等地，是调查中购房者提及率最高的区域。

    地铁将改变旧有的商业、居住格局和人们的生活方式。大多数市民认为地铁可以缩短交通时间，大大增加对购物场所、餐饮消费、娱乐场所的选择面。人们购物不一定要到城市中心商业区，而会选择到一些地铁能到达的、更方便的小型商业区去（如郊区的shopping mall），再加上人们的就业、购物均可在副中心实现，越来越多的大型商业在这些副中心落点，这将改变传统的商业布局。

    以北京、上海等大城市的经验，地铁提供了人们更远居住的可能性，像北京的望京、回龙观地区，地铁开通后到中心商业区只有不到半小时的车程。因此，如今这两个地区都发展成为超过1000万平方米的大型居住区，随之带来的是大型商业如宜家、沃尔玛等的入驻。所以，在住宅郊区化和城市副中心的形成过程中，地铁是一个至关重要的部分。

    投资提醒 地铁沿线最好选中低端住宅

    地铁线路主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区，汇集了大量人流、物流、信息流和资金流，地铁商业物业所蕴藏的利润空间可想而知。然而任何投资都有风险，即使是被称作“地下钱龙”的地铁商铺也是一样。

    很多人抱着投资的目的购买地铁住宅物业，他们参考的是：香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到15％；而上海莘庄的楼盘，在通行地铁后房价的涨幅超过了50％。不过，地铁商业物业投资并非只赚不赔。据了解，由于市场供应量大，北京、广州等地的地铁沿线部分物业经营租赁状况目前都出现了不尽如人意的情况。

    投资专家认为，地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在交通干道沿线意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇，而写字楼项目从中受益的可能性更突出。在广州，随着广州地铁2号线的开通，地铁沿线新楼盘、大型购物中心不断出现，地铁沿线写字楼也日渐走俏，目前广州市地铁沿线高档写字楼项目有50多个，占据了广州市高档写字楼物业近50％的份额。

    地铁作为交通工具，对不同区域的楼盘有不同的拉动作用。原来配套完善的片区内楼盘升值空间不会太大，投资者在购买这一区域地铁沿线的房产时，可以把地铁作为一种附加值，但最好不要报以过高期望，在交通、商业配套等方面都相对落后的片区投资也许还能收到较好的收益。地铁商铺作为固定资产投资，回报期应该控制在10年左右，地段不同决定了商铺的投资发展方向不同，回报期也就有较大差别，盲目投资必然会造成损失。虽然地铁是不少市民购房的首选元素之一，但并不是说通了地铁，房子就一定能卖出去。理性的购房者应当更关注楼盘物业本身的规划设计和综合品质。

    居家提醒  与地铁为邻不是越近越好

    一般来说，地铁周边在一定程度上都存在噪音、振动、人流量大等问题，因此对于周边环境要求较高的购买者来说，紧挨着地铁的项目并不是最好选择。上海已有多条地铁线路投入使用，其噪音控制的实际效果只能算是差强人意。另一方面，地铁开通带来的经济效益显而易见，但对于居住者而言，地铁运营带来交通便捷性的同时也会影响居住的私密性。业内人士指出，地铁入口附近的住宅项目应当在防尘降噪、增加安全系数方面加大投入。

    国外一项研究数字显示，从安全性和私密性角度而言，居民住宅社区入口与地铁站入口之间的距离最少要保持200米，人流量较大的主要站口与住宅社区之间则应距离300米左右。专家认为，除安全因素外，地铁也会带来噪音等污染元素，因此地铁和住宅两者入口最好保持一定距离。购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。同时，为了减轻这些污染影响，购房者可以在选房时，针对房屋建筑材料仔细询问。例如，建筑的窗户最好采用中空双层玻璃，而非普通双层玻璃，建筑材料能有效隔阻噪音和粉尘等等。

    对于楼盘毗邻地铁站口可能面临的问题，开发企业大多对此表示认可，但由于市中心建筑物分布比较密集，难以保证所有地铁站周围的社区都在标准距离以外。一些开发企业表示，为了确保业主的居住安全和安静，在地铁沿线进行开发时，将考虑对住宅项目在入口围合、安防系统等方面进行改进，以建材或适当的设计改良来缓解这些居住弊端，以免破坏居住效果。