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郝倩
在南京河西区土地价格频频“缩水”、南部新区“准地王”6月底惨淡流拍之后，紧挨着“准地王”的一个住宅项目，日前仅以高出“准地王”楼面地价不足千元的销售单价入市，令市场“愕然”。
楼盘以土地价格为参照来销售实属罕见，目前在南京河西区奥体板块，住宅销售均价普遍过万元，这一挨着“准地王”的住宅项目却以5300元/平方米的低价入市，给南京南部新区土地市场带来了不小压力。
“跳水价”甩盘
这一挨着“准地王”的楼盘，紧靠南京地铁二号线终点站，首推单价5300元/平方米。该项目销售人员对《第一财经日报》表示，现在已进入前期登记预订，预订方式是以1万元购买一张VIP卡，凭借此卡在开盘当天抵扣1.5万元购房款。目前均价为5300元/平方米，开盘当天优惠后整个项目均价将为 4900元/平方米左右。
“目前南京楼市整体观望气氛较浓，一般的促销手段和价格折扣已很难打动消费者。”上述销售人员坦言，定价低是为了“快速销售”。记者通过知情人士了解到，这一楼盘还没有解决“小产权房”的历史性问题，不过销售人员则对本报记者称：“可以办房产证，但是时间未定。”
“由于土地性质悬而未决，这一楼盘以约5000元/平方米价位上市本身是个案，但这也说明开发商为促销已在可承受的前提下压缩利润。若是该楼盘最终成功办下产权证，那将对周边楼盘形成不小的价格冲击。”南京当地代理行一位资深人士对本报记者称。
“有若干家开发商已将原定于8月份的开盘计划无限期推后。”南京中原地产交易中心主管李千娥对本报记者称。据南京网尚机构的分析：从供销对比看，今年1~6月商品住宅累计供销比为1.21，呈现供大于求的态势，其中6月份成交量同比下降幅度达到53%，仅有去年月均成交量的68%。
地价高昂难倒开发商
“事实上开发商已在努力降价，可是受限于土地成本，降价幅度往往不大。从河西市场来看，目前上市的项目基本上都是在2003年之后所获取的土地，既定的土地成本使他们在目前市场中进退两难。”李千娥对本报记者分析称，已有其他板块的楼盘也酝酿以低于市场价2000元/平方米的价位冲击市场，但就“降价幅度”经销商与开发商仍在胶着之中，没有最后定论。
与“跳水”房价相比，“地价”虽日渐缩水却依然高昂，这也成为土地市场不景气的原因所在。在4900元/平方米的住宅项目入市前2个月，与该项目一桥之隔的南京河西南部新区首幅住宅开发用地因无人报名而流拍。这一总价为17.7亿元的土地被坊间称为“准地王”，楼面地价近4000元/平方米。若加上建工成本、营销成本以及财务成本等，“准地王”只有卖至8000元/平方米以上才能回收成本。
同时，与“准地王”同天出让的河西中部一地块，最终以底价成交，楼面地价4882元/平方米。而去年10月相对位置还不如该地块的一幅地块，曾被仁恒地产以6.4亿元拍得，楼面地价6861元/平方米。由此可见，一年之内地价“缩水”近30%。
南京中原房地产市场研究中心统计数据显示，今年1~6月份，南京共出让土地28幅，较去年同期减少10幅，土地出让面积183.89万平方米，同比也减少31.66%。南京网尚机构主任胡光辉指出，在没有政策变化和其他因素影响下，下半年南京房地产市场将继续保持调整态势，月度成交量维持在去年月度的七成左右，土地市场难有明显起色。
