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■王远未 本报记者 薛庆元
江苏无锡江阴碧桂园一楼盘，要求业主以12万元的价格“租”无产权的地下车位20年使用权，遭遇业主的集体抵制。近日，随着调查的深入，《中国消费者报》记者发现，江阴房地产开发商以20年租期“以租代售”地下非产权车位的做法，至少已有10年之久。
业主投诉
“租”20年要掏12万元
11月底，《中国消费者报》接到江阴碧桂园暨阳府雅澜名苑一区业主龚先生的投诉，称开发商江阴景裕房地产开发有限公司违背当初“只租不售”的承诺，将小区600多个地下非人防车位，强行卖给业主。让龚先生无法理解的是，这些被开发商出售的车位没有产权，按照开发商“20年使用权+50年无意外免费使用”的销售模式，业主共需向开发商支付12万元车位款。
12月4日，江阴碧桂园暨阳府售楼部。两位拒绝接受开发商“卖”车位的业主走出大门
12月4日，《中国消费者报》记者在江阴见到了龚先生及其他几位业主。业主们提供了一份开发商向业主发出的《雅澜名苑一区非人防车位使用权转让事宜通知书》(以下简称通知书)。通知书称，该小区658个非人防车位已经达到使用权转让条件，将于21日向全体业主进行使用权转让派筹。
据龚先生回忆，通知书是11月中旬接到的，因年后新房交付入住在即，次日，龚先生就急匆匆地带了3000元现金赶往售楼部准备办理地下车位承租手续。售楼部接待处人员告知他，必须交齐12万元才能“租”车位。“花12万元租车位20年，这太不合理了，开发商这就是强卖!”龚先生当即表示无法接受。陆续赶往售楼部租车位的业主在弄清方案后，大多愤然离开，拒绝开发商的“租”车位方案，并自发成立维权群。很快，短短几天时间内，加入该群的业主达到400多人。
碧桂园暨阳府开发商“卖”非产权车位与业主签订的《车位有偿使用协议书》
由于担心入住后的停车问题，陆续有业主无奈屈从，向开发商交清12万元“租”了地下车位。12月19日，业主李先生出示了一份他刚签订的《车位有偿使用协议书》。该协议书第三条约定“该车位有偿提供给乙方(业主)使用的期限为20年，自2019年9月30日起至2039年9月29日止”，且“在乙方没有违反本协议的前提下，甲方(开发商)自愿同意该车位由乙方继续使用至2080年”。
12月19日，记者前往位于江阴南郊的碧桂园暨阳府营销中心了解情况。项目销售总经理盛先生承认，小区地下车位确实是按12万元的价格向业主出售20年的使用权。对于业主“地下车位无产权只能租”的质疑及要求，盛经理辩称：“我们这种方式既不能叫出租，也不能叫卖，严格意义上来说是使用权的转让，而且，周围楼盘都是用这种方式来卖车位的。”
记者梳理发现，以12万元20年“以租代卖”向业主强行兜售地下车位的方式，在碧桂园项目中并不鲜见。据知情人士透露，近半年来，碧桂园在安徽巢湖、阜阳、浙江杭州、甘肃兰州等多地项目楼盘，陆续爆发多起群体投诉，矛头直指“12万元20年”突破租金限价，强“卖”地下车位的做法。业内人士称，开发商高价“以租代卖”的目的，一是为了规避突破租金限价的违法风险，二是为了快速回笼资金。
记者调查
量身定制“以租代卖”
据了解，江阴房地产开发商以20年租期“以租代售”地下非产权车位的做法，至少已有10年之久，甚至一度连属于国家战备设施的人防车位，也被卷入其中。
2013年江阴某小区人防车位被开发商以12万20年形式“卖”了
记者登录江阴市政府官网，查询到2013年的两起市民投诉及回复。投诉中，业主反映该市春江华庭和兴澄锦苑两小区物业管理公司或开发商，以“12万元20年”租期变相强迫小区业主购买地下无产权车位甚至人防车位的情况。
记者走访发现，江阴多个在售楼盘或已交房楼盘，大多以此模式向业主强卖车位，业主表示既愤怒又纠结。我国《城市房地产管理法》及《民法通则》等法律有相关条款对使用权不能出售、抵押、赠与、继承等予以说明。地下车位使用权的拥有者，不能买卖出售，只能出租该车位。按照江阴市物价局曾发布的《江阴市物业服务收费管理办法》(澄价规〔2014〕1号)，地下车位出租租金为每月250元。按此租金限价水平，即使长租20年并足额交付租金，最多只需交6万元，远远低于12万元“租”车位的价格。
针对碧桂园暨阳府开发商的上述做法，12月19日，江阴市物价局施副局长在接受记者采访时表示，“这些车位的使用权是开发商的，物价局也不能不让开发商卖”。对于出租车位，她强调，物价部门已经会同住建方面约谈开发商，要求拿出10%的地下车位出租给业主，出租价格每月不得超过250元限价。
江阴市住房和城乡建设局蒋科长认为，开发商可以向业主销售地下非产权车位，但目前不能确定车位的建设成本是否由全体业主分摊。蒋科长向记者解释道：“目前能确定的是车位没进入公摊面积。由于去年7月江阴才开始把这类非产权车位纳入成本审核，所以车位的建设成本是否被分摊，目前没法确定。”
有业主表示，其实，开发商对于自己的行为是“卖”还是“租”，一直都是心知肚明的。合同约定20年为限，其实是开发商以《合同法》之“租期最长不得超过20年”的规定，量身定制了“以租代卖”闹剧。
2017年12月8日，江阴物价、住建两部门联合发文对该市非产权车位销售价格实行备案制
记者了解到，江阴从无产权车位，所有车位皆系非产权车位。而在2017年12月8日，江阴市物价局、市住房和城乡建设局联合发布《关于进一步规范新建商品房销售价格备案管理的通知》(澄价发〔2017〕55号)，将新建商品房项目的车位车库销售价格纳入法定备案范围。该规定与《城市房地产管理法》“确权方能买卖”之法条相冲突。而当地住建部门证实，2017年7月后，当地新建商品房中的非产权车位销售价格一并纳入成本审核备案销售价格。有业主认为，这意味着江阴开发商从上述主管部门取得了违规销售非产权车位的政策支持。“开发商明白、业主也懂的浅显常理和法律规定，相关部门却装糊涂。江阴地下车位‘以租代卖’能在职能部门眼皮之下蔓延10年之久，也就不奇怪了!”市民张先生的话或许代表了大多数业主无奈的心声。《中国消费者报》将持续关注事件进展。
●专家观点
非产权车位支配权属全体业主
江苏圣典律师事务所律师许利表示，开发商对小区无产权车位并无支配权，无权出租更无权销售。开发商的违规售卖或出租，都将对职能部门介入查处纠错及业主消费维权带来极大难度。
首先，《城市房地产管理法》明确规定，未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。开发商不得对未经确权的标的物，以任何形式转让买卖。
其次，地下非产权车位是建设在小区国有土地之上，而小区国有土地归属全体业主所有，地下车位的所有权归属小区业主，开发商无权处分支配。开发商擅卖或出租业主车位，违反《物权法》相关规定，侵害了小区全体业主的物权及财产权。开发商与业主签订的协议属于无效合同，业主可主张退款，或走诉讼途径主张自己的合法权益。
许利强调，法律支持小区非产权车位“物归原主”。目前，全国范围已有多起类似纠纷的司法案例，均对小区业主主张地下非产权车位的所有权予以支持。此类非产权车位，可由小区物业公司代表全体业主行使支配权，转让出租车位的使用权，且出租收益归全体业主。
